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山东省住房和城乡建设厅
关于印发山东省房地产开发企业
资质管理实施细则的通知
鲁建房字〔2017〕3号
各市住房城乡建设局（建委）、房管局：
为进一步规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，引导开发企业规模化、专业化、品牌化，促进全省房地产市场平稳健康发展，省住房城乡建设厅依据有关法律法规、规章和政策性文件，研究制定了《山东省房地产开发企业资质管理实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
山东省住房和城乡建设厅
2017年2月4日
山东省房地产开发企业资质管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产开发行为，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《房地产开发企业资质管理规定》，结合我省实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于在本省行政区域内依法设立、具有企业法人资格、从事房地产开发经营活动的企业（以下简称“开发企业”）。
第三条 开发企业应当按照本实施细则申请核定、延续开发企业资质。未取得开发企业资质证书（以下简称“资质证书”）的企业，不得从事房地产开发经营活动。
第四条 省住房城乡建设主管部门负责全省开发企业的资质管理工作；设区的市、县（市、区）人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门（以下简称“开发主管部门”）按照职责分工，负责本行政区域内开发企业的资质管理工作。
第二章 资质条件和业务范围
第五条 开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定资质。
第六条 一级资质条件按照《房地产开发企业资质管理规定》确定的标准执行。
第七条 二级资质条件如下：
（一）取得三级资质2年以上；
（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上；
（三）连续3 年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；
（四）在建房屋建筑施工面积10万平方米以上；
（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人）；
（六）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；
（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3％以下；
（九）住宅项目相关前期物业管理制度完备，签订前期物业服务合同率达100%；
（十）未发生过重大工程质量事故。
第八条 三级资质条件如下：
（一）取得四级资质1年以上或者取得暂定资质2年以上；
（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上；
（三）连续2 年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；
（四）在建房屋建筑施工面积4万平方米以上；
（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人）；
（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；
（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下；
（九）住宅项目相关前期物业管理制度完备，签订前期物业服务合同率达100%；
（十）未发生过重大工程质量事故。
第九条 四级资质条件如下：
（一）取得暂定资质1年以上；
（二）近3 年房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
（三）已竣工建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％；
（四）在建房屋建筑施工面积3万平方米以上；
（五）有职称或者注册执业资格的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人）；
（六）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称；
（七）房地产开发项目实行了完备的房地产开发项目手册制度；
（八）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5％；
（九）未发生过重大工程质量事故。
第十条 开发企业（集团公司除外）名称应当有“房地产开发、建设、置业”等字样，体现房地产开发经营行业特征，不得使用容易引起歧义的用语。
第十一条 新设立的开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，向开发主管部门申请暂定资质。
第十二条 申请暂定资质的开发企业应当具备以下条件：
（一）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人）；
（二）工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
第十三条 申请暂定资质的开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）《房地产开发企业资质申报表》；
（二）企业营业执照正、副本；
（三）企业章程；
（四）企业固定办公场所证明；
（五）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经营、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称证件、身份证复印件、劳动合同、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；
（六）法律法规规定的其他文件材料。
第十四条 《暂定资质证书》有效期1年。经开发企业申请，开发主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过3年，具体延续程序按《行政许可法》有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。
第十五条 开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满30日前向开发主管部门申请核定资质等级。开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。
第十六条 开发企业在申请二级及以下资质核定或资质延续时，有关业绩、人员的认定标准如下：
（一）所申报的开发经营业绩应当与房地产开发项目手册的记载一致。
（二）按照省有关规定实施住宅全装修的项目和装配式建筑项目，经设区的市开发主管部门认定真实有效的，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算；获得“广厦奖”、国家康居示范工程、住建部装配式建筑科技示范、住建部A级住宅性能认定的项目，已竣工房屋建筑面积按项目实际面积的1.5倍计算。以上2类面积计算不叠加。
（三）开发企业负责开发建设的保障性安居工程项目，已竣工房屋建筑面积或者在建房屋建筑施工面积按项目实际面积的1.2倍计算。
（四）开发企业子公司的专业人员及开发业绩不计入持股公司，持股公司的专业人员及开发业绩也不计入子公司。
（五）开发企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。返聘、退休人员最多不超过3人，年龄不超过70岁。
第十七条 开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：
一级资质开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《开发企业资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅项目以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，不得超过四级资质承担的业务范围，仅能在所在设区的市范围承揽房地产开发项目。
第三章 资质申请和许可
第十八条 一级开发企业资质由项目所在地设区的市开发主管部门出具审查意见、省住房城乡建设主管部门初审，报国务院住房城乡建设主管部门审批发证。
二级开发企业资质由项目所在地县级以上人民政府开发主管部门出具审查意见、企业住所所在地设区的市开发主管部门初审，省住房城乡建设主管部门审批发证。
三级、四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市开发主管部门审批发证，报省住房城乡建设主管部门备案。
三级资质及三级资质以下企业的审批办法由设区的市开发主管部门制定。
在省工商行政管理部门新注册的开发企业，由企业住所所在地设区的市开发主管部门审批发证。
第十九条 开发企业自申请核定一级、二级、三级、四级之日起前一年有下列情形之一的，资质许可机关不予批准资质核定申请；二级及以下资质存续期间有下列情形之一的，由原资质许可机关根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚；一级资质存续期间有下列第一款以外情形之一的，由省住房城乡建设主管部门提请国务院住房城乡建设主管部门，根据情节依法予以警告、责令限期改正、降低资质等级、吊销资质等级证书等处罚：
（一）超越资质等级从事房地产开发经营的；
（二）明示或者暗示勘察、设计、施工、工程监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；
（三）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的；
（四）发生重大工程质量安全事故的；
（五）将未组织竣工综合验收、验收不合格的房屋交付使用或者对不合格的房屋按合格验收的；
（六）违法转让房地产开发项目的；
（七）违法销售商品房的；
（八）恶意拖欠施工企业工程款的；
（九）未依法对其开发建设的商品房屋履行质量保修义务的；
（十）囤积土地、擅自改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售、哄抬房价及其他扰乱房地产市场秩序的；
（十一）以承诺售后高额返租、无风险保底回报、分割拆零销售或原价（增值）回购等诱导方式非法向社会公众募集资金的；
（十二）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书的；
（十三）未按规定履行承接查验义务，经房地产主管部门责令限期整改，逾期仍不改正的；
（十四）企业信用管理中有其他严重不良行为记录的。
第二十条 开发企业申请核定一级、二级、三级、四级资质的，应当提交以下材料：
（一）资质等级核定申请表；
（二）开发企业资质证书（正、副本）；
（三）营业执照副本；
（四）企业章程；
（五）企业上年度审计报告（含财务报表）；
（六）企业法定代表人、总经理的任职文件和身份证复印件，企业经营、工程技术、财务、统计等业务负责人的任职文件、职称证书和身份证复印件，符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的职称证件或者注册执业资格证书、身份证复印件、劳动合同、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；
（七）近三年房地产开发统计年报基层表；
（八）已竣工项目提供《房地产开发项目手册》《质量保证书》和《住房使用说明书》的相关执行情况报告；在建项目提供《房地产开发项目手册》的相关执行情况报告；
（九）项目所在地开发主管部门出具的工程质量投诉率、无发生重大工程质量事故证明、无违法违规开发经营行为证明；
（十）近三年开发经营业绩的有关证明材料；
（十一）资质条件要求的其他有关文件、证明。
第二十一条 在资质证书有效期内，开发企业的名称、地址、注册资本、法定代表人等发生变更的，应当在工商部门办理变更手续后30日内，提交以下材料申请办理资质证书变更：
（一）资质证书变更申请；
（二）营业执照副本；
（三）开发企业资质证书（正、副本）；
（四）与资质变更事项有关的证明。
第二十二条 开发企业合并的，合并后存续或者新设立的开发企业可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
开发企业分立的，分立后开发企业的资质等级，应当根据实际达到的资质条件，按照本实施细则重新申请核定资质等级。
开发企业改制的，应当按照本实施细则重新申请核定资质等级。
第二十三条 实行开发企业资质延续制度，一、二、三、四级资质有效期为3年，由原资质审批部门负责延续审批。
第二十四条 资质有效期届满，企业需要延续资质证书有效期的，应当在资质证书有效期届满60日前，按原资质等级核定程序，申请办理资质延续手续。
符合下列条件的企业，经资质许可机关同意，有效期予以延续：
（一）资质有效期内遵守有关法律法规、规章，无本实施细则第十九条所列情形；
（二）管理和技术人员等满足资质条件要求；
（三）资质有效期内，一级、二级、三级资质企业房屋建筑面积累计竣工分别在30万、10万、5万平方米以上，四级资质企业的房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；一级、二级、三级、四级资质企业的在建房屋建筑施工面积分别在15万、5万、3万、1万平方米以上。
第二十五条 对于不符合资质延续条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降低资质等级或者注销资质证书。
因降低资质等级导致在建项目超出现资质等级承担规模或承揽范围的，允许企业在现有资质等级条件下完成该在建项目。
开发企业出现应当被吊销、注销资质证书的情形，或者有效期不再延续，但尚有开发项目未完成的，由企业住所所在地设区的市开发主管部门核发暂定资质，明确限定项目开发经营，即在资质证书中注明“仅用于XXX项目开发经营，不得用于开发经营其他项目，XXX项目开发经营完毕，资质证书作废。” 资质证书每年核定一次，直至限定项目开发经营结束。限定项目的开发经营不受暂定资质承担规模和承揽范围的限制。
第二十六条 任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借以其他形式非法转让资质证书。
开发企业遗失资质证书，应当在公众媒体上声明作废后，向原资质许可机关申请补领资质证书。
第二十七条 资质证书使用国务院住房城乡建设主管部门统一监制的证书，分为正本和副本，正、副本具有同等法律效力。
第四章 监督管理
第二十八条 县级以上人民政府开发主管部门应当依照有关法律法规和本实施细则，在开发企业资质有效期内，结合房地产开发项目手册、企业信用信息等实际情况对辖区内企业的资质许可条件及开发经营活动进行定期、不定期检查，每年随机抽查率不应低于20％，以加强对企业资质的动态监督管理。
检查中发现企业不再符合相应资质条件的，由资质许可机关通知企业限期改正，整改期限不少于一个月，整改过程中企业不得新申请资质。逾期不改的，由资质许可机关撤回其资质。
检查中发现企业其他违法违规开发经营行为的，违法行为发生地县级以上人民政府开发主管部门应当依法查处或转交其他有权主管部门进行查处，并将违法事实、处罚结果或处理建议及时告知该企业的资质许可机关，同时将处罚结果记入房地产企业诚信管理服务系统。
上级开发主管部门应当加强对下级开发主管部门资质管理工作的监督检查，要求改正资质管理中的违法行为。
第二十九条 县级以上人民政府开发主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查企业提供资质证书、开发经营业绩、质量管理、档案管理、财务管理等房地产开发经营相关材料；
（二）要求被检查企业提供企业法定代表人、业务负责人和其他专业管理、技术人员的身份证明、职称证书、社会保险交纳凭证和住房公积金缴存证明；
（三）进入被检查企业及其项目现场进行检查，查阅相关资料；
（四）责令改正违反有关法律法规和本实施细则的行为。
县级以上人民政府开发主管部门依法对开发企业从事房地产开发经营活动进行监督检查时，应当将监督检查情况和处理结果予以记录，由监督检查人员签字后归档。
第三十条 县级以上人民政府开发主管部门在实施监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍企业正常的生产经营活动，不得索取或者收受企业的财物，不得谋取其他利益。
有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。
第三十一条 开发企业应当按照县级以上地方人民政府开发主管部门要求，及时报送房地产开发项目手册、企业信用信息等相关资料。
县级以上人民政府开发主管部门应当根据国家信用体系建设的统一要求，积极加强开发企业信用管理，建立多部门联动共享的开发企业信用管理系统，及时记录、公布企业的信用信息。
开发企业信用信息应当包括企业基本情况、开发经营业绩、工程质量和安全、合同履约等情况。被投诉举报查实和处理、处罚等情况应当作为不良行为记入其信用信息。
省住房城乡建设主管部门和设区的市、县（市、区）开发主管部门受理开发企业资质核定、延续申请时，应当查验相应开发企业的信用信息，并作为资质审批的重要依据。
第三十二条 开发企业取得资质后不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。被撤回资质的开发企业，可以根据企业实际达到的资质条件，重新申请核定资质。
第三十三条 有下列情形之一的，原资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销开发企业资质许可：
（一）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予开发企业资质许可的；
（二）超越法定职权作出准予开发企业资质许可的；
（三）违反法定程序作出准予开发企业资质许可的；
（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人作出准予开发企业资质许可的；
（五）依法可以撤销资质许可的其他情形。
以欺骗、贿赂等不正当手段取得开发企业资质证书的，应当予以撤销。
第三十四条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销开发企业资质，开发企业应当及时将资质证书交回资质许可机关：
（一）资质证书有效期届满未延续的；
（二）开发企业依法终止的；
（三）开发企业资质依法被撤销、撤回，或者资质证书依法被吊销的；
（四）法律法规规定应当注销资质证书的其他情形。
第三十五条 违反本实施细则规定，依法应当给予行政处罚的，有县级以上人民政府开发主管部门依据有关法律法规、规章的规定实施行政处罚。
第五章 附 则
第三十六条 本实施细则由省住房城乡建设主管部门负责解释。
第三十七条 本实施细则自2017年3月1日起施行，有效期至2020年2月29日。2005 年3月8 日省建设厅发布的《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》（鲁建发〔2005〕11号）同时废止。
（2017年2月4日印发）